Eheleute, die gemeinsam Miteigentümer einer Immobilie sind, können diese Wohnung bzw. dieses Haus natürlich jederzeit verkaufen. Allerdings müssen bei Miteigentum beide Eheleute dem Verkauf zustimmen. Oft wohnt aber nach der Trennung bzw. nach der Scheidung noch einer der Eheleute in der gemeinsamen Wohnung. Dieser Ehegatte will oft nicht verkaufen. Was kann der verkaufswillige Ehegatte in dieser Situation tun?

Miteigentümer einer Immobilie haben grundsätzlich jederzeit das Recht, die “Aufhebung der Gemeinschaft” zu verlangen – mit anderen Worten: den Verkauf der Immobilie. Für Eheleute gilt das aber nur eingeschränkt. Denn eine Immobilie, die die Eheleuten selbst bewohnen (oder die sie jedenfalls bis zur Trennung gemeinsam bewohnt haben), ist gleichzeitig auch die Ehewohnung. Und solange die Ehe besteht, ist jeder Ehegatte verpflichtet, auf den anderen Ehegatten Rücksicht zu nehmen. Diese Pflicht zur Rücksichtnahme gilt grundsätzlich bis zur Scheidung. Dazu gehört grundsätzlich auch, ihm nicht die Ehewohnung wegzunehmen.

Diese Pflicht, auf den anderen Ehegatten Rücksicht zu nehmen, endet natürlich mit dem Ende der Ehe. Also mit der rechtskräftigen Scheidung. Das heißt: Spätestens nach der Scheidung kann der andere Ehegatte den Verkauf der Immobilie nicht mehr verhindern.

Kann ein Ehegatte fordern, die gemeinsame Wohnung bzw. das gemeinsame Haus schon vor der Scheidung zu verkaufen?

Bis die Scheidung “durch ist” muss der verkaufswillige Ehegatte aber meistens gar nicht warten. Denn die gegenseitige Pflicht zur Rücksichtnahme gilt auch in die andere Richtung: derjenige Ehegatte, der in der Ehewohnung wohnt und nicht verkaufen will, muss auch auf die berechtigten Interessen des verkaufswilligen Ehegatten Rücksicht nehmen. Es ist also eine Interessensabwägung vorzunehmen. Das Ergebnis einer solchen Abwägung der beiderseitigen Interessen kann dazu führen, dass schon in der Trennungszeit eine Veräußerung der gemeinsamen Immobilie verlangt werden kann.

Es kommt in diesem Zusammenhang also darauf an, aus welchem Grund bzw. mit welchen Motiven der verkaufswillige Ehegatte verlangt, das Haus schon vor der Scheidung zu verkaufen.

Klar ist: den anderen Ehegatten nur ärgern zu wollen oder ihm gar schaden zu wollen – vielleicht aus “Rache” für die Trennung – ist kein anerkennenswerter Grund. Aber eine solche Motivation lässt sich ohnehin kaum jemals nachweisen.

Anders sieht es aus, wenn der verkaufswillige Ehegatte den Verkauf aus finanziellen Gründen fordert. Dann ist zu berücksichtigen, wie dringend der teilungswillige Ehegatte auf den Erlös aus dem Verkauf angewiesen ist. Ist dieser Ehegatte ohnehin vermögend, kann man ihm vielleicht eher zumuten, bis zum Abschuss des Scheidungsverfahrens zu warten.

Auch die Dauer des Getrenntlebens kann eine Rolle spielen. Allerdings: während des ersten Trennungsjahres besteht keine Pflicht, das gemeinsame Eigenheim aufzugeben. Denn während des ersten Trennungsjahres steht ja noch nicht einmal fest, ob es zur Scheidung kommt. Bekanntlich darf man den Scheidungsantrag frühestens nach Ablauf des ersten Trennungsjahres stellen. Je länger die Trennung aber bereits dauert, desto mehr Zeit stand dem verkaufsunwilligen Ehegatten zur Verfügung, sich auf die neuen Verhältnisse einzustellen und sich ggfl. nach einer neuen Wohnung umzusehen.

Zugunsten desjenigen Ehegatten der in der Immobilie wohnt, sind dessen physische und psychische Gesundheit zu berücksichtigen. Zu prüfen ist auch, wie leicht oder schwer es für diesen Ehegatten wäre, sich eine andere Wohnung zu beschaffen – ggfl. mit Hilfe des Verkaufserlöses. Wenn dieser Ehegatte schon sehr lange in der Ehewohnung lebt, kann auch dies ein Grund sein, das Haus nicht vor der Scheidung zu verkaufen.

In besonderen Maße sind die Belange der im Haushalt lebenden Kinder zu berücksichtigen. Würde das Wohl der Kinder durch einen erzwungenen Auszug aus der Ehewohnung beeinträchtigt, so ist im Moment von einem Verkauf abzusehen.

Hat derjenige Ehegatte, der in der Ehewohnung lebt, selber die Scheidung eingereicht, so ist dies zu seinem Nachteil zu berücksichtigen.

Verlangt derjenige Ehegatte, der selbst in der Immobilie wohnt, den Verkauf, wird es kaum einmal ausreichende Gründe geben, die dem Verkauf entgegenstehen.

Übrigens kann der Verkauf des Hauses auch verlangt werden, wenn der Verkauf nur mit Verlust verbunden ist. Denn derjenige Ehegatte, der verkaufen will, muss nicht solange warten, bis die Preise wieder anheben. Etwas anderes gilt höchstens in krassen Ausnahmefällen, wenn der Wunsch des Ehegatten, hier und jetzt zu verkaufen, nur den Sinn haben kann, den anderen zu schädigen.

Zusammenfassend lässt sich sagen: ist bereits ein Scheidungsantrag gestellt, so steigen mit fortschreitender Dauer der Trennung die Chancen des verkaufswilligen Ehegatten, die Wohnung bzw. das Haus schon vor der Scheidung zu verkaufen – falls nicht in der Person des anderen Ehegatten (Alter oder Krankheit) oder in der Person der Kinder triftige Gründe entgegenstehen.

Was tun, wenn der andere Ehegatte dem Verkauf trotzdem nicht zustimmt?

Dass der andere Ehegatte aufgrund der vorstehend erörterten Erwägungen verpflichtet ist, dem Verkauf zuzustimmen, heißt nun leider noch nicht, dass er es auch tatsächlich tut. Wie kann der verkaufswillige Ehegatte also sein Recht, das Haus schon vor der Scheidung zu verkaufen, durchsetzen?

Derjenige Ehegatte, der das Eigenheim gegen den Widerstand des anderen Ehegatten verkaufen will, kann beim Amtsgericht eine so genannte Teilungsversteigerung beantragen. “Teilungsversteigerung” heißt es deshalb, weil  diese Versteigerung dazu dient, das Miteigentum zu teilen. Allerdings ist diese Variante meist finanziell schlechter als der freie Verkauf. Denn bekanntlich erzielt man bei einer Versteigerung oft nur weniger als den wirklichen Wert. Die Eheleute sollten deshalb möglichst einen gemeinsamen Verkauf vornehmen.

Weitere Informationen zur Teilungsversteigerung erhalten Sie auf unserer Seite “Die Teilungsversteigerung“.

Wie ist der Erlös zu verteilen?

Wenn beide Eheleute zu 50% Miteigentümer waren, dann ist der Erlös auch zu 50% zwischen ihnen aufzuteilen.

Es kommt nicht darauf an, wer von beiden Eheleuten wie viel für das Haus bezahlt hat.

Beispiel: Die Eheleute haben während der Ehe ein Haus für 250.000,- Euro gekauft. Der Ehemann hat 60.000,- Euro dazu gegeben, die Ehefrau nichts. Der Rest wurde kreditfinanziert. Beim Verkauf des Hauses bekommen dennoch beide Eheleute 50% des Erlöses. Der Ehemann bekommt nicht etwa deshalb, weil er mehr “eingezahlt” hat, einen größeren Teil. Allerdings kann dieses (Zwischen-)Ergebnis noch durch den Zugewinnausgleich verändert werden.

Dasselbe gilt für den Fall, dass während der Ehe nur einer der Eheleute die Raten gezahlt hat. Auch dies ändert nichts an der 50:50-Verteilung des Erlöses.

Hat nach der Trennung der Eheleute und dem Auszug eines der Ehegatten nur einer von ihnen allein die Raten weiterbezahlt, so gilt folgendes:
a) Falls derjenige Ehegatte, der im Haus geblieben ist, die Raten allein weitergezahlt hat, kann er vom anderen Ehegatten keinen Ausgleich verlangen. Denn anderenfalls hätte er dem anderen ja für “dessen” Hälfte Miete zahlen müssen. Weil er keinen Ausgleich verlangen kann, stehen ihm beim Verkauf auch nicht mehr als die 50% zu.
b) Falls derjenige Ehegatte, der ausgezogen ist, die Raten allein weitergezahlt hat, muss man weiter unterscheiden: hat er die Hausraten bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt (siehe hierzu das Kapitel Wer muss nach Trennung / Scheidung den Hauskredit weiter abzahlen? ) , dann hat er auf diese Weise bereits einen Ausgleich erhalten und kann im Falle der Veräußerung nicht mehr als 50% des Erlöses verlangen.

Nur dann, wenn kein Ausgleich über die Unterhaltsberechnung erfolgte, hat er gegen den anderen Ehegatten einen Erstattungsanspruch in Höhe der Hälfte des Gesamtbetrags der weitergezahlten Raten, die er nach seinem Auszug geleistet hat. Diesen Betrag kann er dann zusätzlich zu den 50% des Verkaufserlöses verlangen.

Rechtsanwalt Roland Sperling, Düsseldorf Autor:

Rechtsanwalt Roland Sperling